贷前审查中的资产评估是银行风险控制的最关键环节。目前国有商业银行在办理抵押贷款时，都有类似的规定和做法，即确定的最高抵押率为抵押物评估值的70%，最低到30%，折扣的30%——70%是金融机构对借款人到期不履行债务、实现抵押权所预计的风险含量。如:1997年中国工商银行发布的《贷款担保管理办法》第二十三条规定“抵押率是将抵押物在抵押期内自然的或经济的贬值因素、法定的和约定的处置费扣除后的估算值与现值的比率。按抵押率计算，抵押物的价值不足以承担贷款担保的，应另行提供其他担保”。这说明金融机构为了防范抵押风险，一是对抵押物的评估价格都要确定一个抵押率或折扣率;二是在评估值中扣除了所预计的(包括违约赔偿、抵押物预期贬值、处置费用等在内的)全部风险值;三是将抵押物当期的正常价格调整成了抵押价格，并表明这个抵押价格是未来能实现抵押权的安全保证值。在这种情况下，银行抵押贷款风险似乎已经避免。但是，近年来，随着各商业银行抵押、质押等担保贷款的日益增加，收取的抵债资产也越来越多，而抵债资产的变现率却不断下降，变现损失居高不下，一般变现损失率达30%以上。
在这种情况下，有些学者认为是评估方法出了问题，认为银行发放抵押贷款对抵押物的评估不宜采用重置成本法、市场价格法或收益现值法，而应采用清算价格法。即根据企业清算之日预期出卖资产可收回的快速变现价格确定评估值。清算价格一般低于现行市场价值。因为企业清算时必须在一定期限内将资产转让或拍卖，而且这种资产交易活动的主动权在于买方，买方必定会极力压低成交价格，从中获利。认为，只有采用清算价格法，才能确切估算抵押物的变现水准和价值大小，才能挤干抵押资产的水分，才能为贷款的风险防范构筑一道坚实的“防火墙”。
其实不然。究其原因，抵押资产评估操作不规范是一个重要原因，而非方法问题。现行实务操作中，一些评估公司为了能得到稳定的、经常性的业务收入，迎合委托人的特定意图，通过各种违规违法的手段人为造成评估价值的虚增或虚减;借款人为了得到更多的贷款，更是想尽办法要求评估机构把抵押物的价值评高一点，甚至弄虚作假把住宅当作写字楼、厂房当作商场、仓库当作门面房等等来评估;有的评估采用市场比较时，选择高价位、黄金地段的商业楼作为比较对象，故意抬高市场基准价格;有的评估采用收益现值法时，人为提高抵押物的预期收益额、降低折现率，造成评估价值虚增。如果抵押物的价值本身就被高估，那么金融机构采取的70%最高抵押率的风险控制手段也就失灵了。
因此，笔者认为，抵押价值的评估依然可以采取重置成本法、市场价格法或收益现值法，比如，虽然房地产抵押价值评估时，希望了解当抵押人不履行债务、抵押权人依法以提供担保的房地产折价或者拍卖、变卖该房地产所能实现的客观合理价格折算到设定抵押权的价值，但由于这种预期价值评估难以准确把握，实际评估的抵押价值是房地产设定抵押权时的价值，实际上还是评估的公开市场价值。所以，根据中华人民共和国建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合下发的《房地产抵押估价指导意见》第四条“房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款”，进一步明确了抵押价值评估为估价时点的市场价值，而非清算价值。
但在操作中，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押资产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款，并在估价报告中作出必要的风险提示。
在运用市场比较法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应当对可比实例进行必要的实地查勘。
在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、开发成本、有关费税和利润，不应低估折旧。
在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低。
在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，不应低估开发成本、有关费税和利润。
各行业组织已公布报酬率、资本化率、利润率等估价参数值的，应当优先选用；不选用的，应当在估价报告中说明理由。
