2013上海基准地价标准最新

上海2013基准地价.docx

第一章基准地价成果

1.1基准地价内涵说明

本次基准地价成果为分用途各级别国有建设用地在一定设定条件下的土地使用权平均价格。

A基准日为2013年1月1日；

B使用年限为对应用途的法定最高出让年限；

C开发强度为各用途各级别的设定容积率；

D住宅、商业、办公用地开发程度为“七通一平”，指宗地外通 路、供电、通讯、通上水、通下水、通污水、通燃气及宗地内场地平 整；研发总部类和工业用地开发程度为“五通一平”，指宗地外通路、 供电、通讯、通上水、通下水及宗地内场地平整。

表1一1上海市基准地价内涵说明表

1.2基准地价成果表

上海市2013年基准地价釆用分类定级的方式，即依据不同用途 划分土地级别，并确定基准地价成果。各用途各级别的基准地价成果 如下表：

表1-2上海市基准地价成果表（楼面地价）

基准日：2013年1月1日单位：元/平方米

说明：

1、该表不可独立理解和使用，须与基准地价土地级别范围说明和成果应用说明结合使用。

2、研发总部用途基准地价1-5级级别价格另行规定。

表1 - 3上海市基准地价成果表^土地面积单价^

基准日：2013年1月1日单位：万元/亩

说明：

1、该表不可独立理解和使用，须与基准地价土地级别范围说明和成果应用说明结合使用。

2、研发总部用途基准地价1-5级级别价格另行规定。  ^    ^    、

1.3土地级别范围说明

根据不同用途土地价格影响因素因子的分布情况，住宅、商业、办公用地分为10个级别，研发总部、工业用地分为9个级别。 所述级别范围均不含滩涂。

1.3.1住宅用地

全市住宅用地共分为10级，中心城区以1-6级为主。

具体定级范围说明如下：

1级：

黄浦江以西：北京西路-万航渡路-华山路-延安西路-江苏路 -华山路-广兀西路-恭城路-虹桥路-文定路―南丹路-南丹东 路-宛平路-建国西路^-襄阳南路-永嘉路-瑞金二路-复兴中路 -西藏南路-西藏中路-北京西路

北外滩：秦皇岛路-杨树浦路-东大名路-大名路-黄浦江-秦 皇岛路

黄浦滨江：中山东路、中山东一路、中山南路：苏州河-南浦大

桥

徐汇滨江：黄浦江-沪杭铁路新日支线-苑平南路-龙华港-黄

浦江

黄浦江以东：黄浦江-张家浜-浦明路-浦电路-浦城路-陆家 嘴环路-黄浦江

2级：

黄浦江以西：黄浦江-秦皇岛路-杨树浦路-大连路-周家嘴路 -海宁路-河南北路-苏州河-长寿路-武宁路-苏州河-中山西 路（内环)-延安西路-虹许路（中环)-古羊路-宋园路-吴中路 -中山西路（内环)-延安西路（延安路高架)-虹许路（中环)- 古羊路-宋园路-吴中路-中山西路（内环)-中山南二路（内环) -宛平南路-龙华港-黄浦江，所围范围内1级以外的其他地区

黄浦江以东：黄浦江-陆家嘴环路-浦城路-浦电路~浦明路- 张家浜-黄浦江-塘桥新路-浦建路-东方路-浦电路-灵山路- 民生路-黄浦江

联洋：杨高中路-民生路-锦绣路-芳甸路-花木路-罗山路 (内环〕-杨高中路

世纪公园：花木路-锦绣路-梅花路-白杨路-龙阳路-芳甸路 -花木路

3级：

内环内除杨浦区，1-2以外的其他区域

黄浦江以西：

杨浦滨江：杨树浦路-秦皇岛路-黄浦江-宁国路（内环)-杨 树浦路

天山：苏州河-双流路-天山路-古北路-延安西路-中山西路 (内环)-苏州河

田林龙华世博滨江：吴中路-桂林路-桂林南路-沪杭铁路-龙 吴路-上中路(中环黄浦江-龙华港-宛平南路-中山南二路〔内 环）-中山西路（内环)-吴中路

新江湾城：军工路-杨浦区西部行政边界（逸仙路）-政立路- 淞沪路-闸殷路-军工路

黄浦江以东：

世博区域：世博大道-耀华路-浦东南路-龙阳路-世博大道

碧云：杨高中路-罗山路（内环)-锦绣东路-金桥路（中环) -杨高中路

4级：

政立路-逸仙路高架-汉水东路-粤秀路-彭江路-共和新路 -灵石路-岚皋路-石泉路-中宁路-武宁路-大渡河路-金沙江 路-真北路-苏州河-北虹路-天山西路-环西一大道〔外环)-吴 中路-莲花路-沪闽路-虹梅路（中环)-上中西路（中环〉-上中 路（中环)-龙吴路-黄浦江-耀华路-浦东南路-高科西路-张江 路（中环)-金桥路（中环〕-黎平路（中环)-军工路（中环)- 翔殷路（中环)-国和路-政立路，所围范围内1-3级以外的其他 地区

5级：

黄浦江-杨浦区北部行政边界-逸仙路高架-场中路-共和新路-汶水路（中环)-真北路（中环)-沪宁铁路-祁连山南路-普

陀区西部行政边界-苏州河-环西一大道(外环)-环南二大道（外 环）-黄浦江-中环-华夏西路（中环)-华夏中路（中环)-张江 路（中环)-高科中路-申江路-唐陆公路-东陆公路-杨高北路- 赵家沟-黄浦江，所围范围内1 ~4级以外的其他区域

6级：

外环内1-5级以外的其他区域(除浦东新区港城路、中高路以北 区域）

普陀区、长宁区、徐汇区1-5级以外的其他区域

嘉定区：真新新村街道外环外区域

宝山区：友谊路街道、吴淞街道规划建设区

闽行区：闵行边界-北横泾-沪青平公路-中春路-春申塘-闵 行区边界-环南大道（外环)-环西大道（外环)-闵行边界

浦东新区：外环高速公路-龙东大道-华东路-川杨河 浦东运河-迎宾高速公路(31)-外环高速公路(320)

7级：

黄浦江以西：

闵行区_：华清镇、&桥镇、马桥镇、吴泾镇、江川街道规划建设

区

宝山区：顾村镇、杨行镇、大场镇规划建设区内6级以外的其他区域

嘉定区：江桥镇、南翔镇规划建设区 松江区：九亭镇、新桥镇规划建设区青浦区：徐泾镇规划建设区 黄浦江以东：

浦东新区：高桥镇、高东镇规划建设区内6级以外的其他区域; S20以西1-6级以外的其他区域

浦东新区（原南汇区）周浦、康桥镇规划建设区闵行区：浦江镇沈杜公路以北区域

8级：

黄浦江以西：

宝山区：月浦镇、罗店镇规划建设区 嘉定区：新成路街道、菊园新区、嘉定镇街道、安亭镇、马陆镇、嘉定工业区规划建设区

松江区：岳阳街道、永丰街道、方松街道、中山街道，佘山镇、泗泾镇、洞泾镇、车墩镇、小昆山镇规划建设区

青浦区：朱家角镇沪渝高速公路〔G50〕以北区域、赵巷镇、盈 浦街道、夏阳街道、香花桥街道规划建设区、华新镇

金山区：朱泾镇建成区（健康路-亭枫公路-仙业路-临源街）、 金山新城建成区（龙翔路-东平北路-东平南路-临桂路-卫零路- 隆平路-卫一路-大堤路-荔浦路-海滨路-沪杭公路-亭卫南路-亭卫公路-龙翔路）、枫泾镇建成区、枫泾新镇区 黄浦江以东：

闵行区：浦江镇沈杜公路以南区域

浦东新区（含原南汇区）惠南镇规划建设区、临港新城中心区、祝桥镇、六灶镇、宣桥镇、新场镇、航头镇

奉贤区:南桥镇；金汇港-G1501上海绕城高速-浦星公路- 金汇镇界-金汇港

9级：

上海市（不含金山区、崇明县）1-8级以外的其他区域 金山区：金山新城中心城区未建成区、枫泾镇8级以外区域、朱 泾镇8级以外区域、亭林老镇区、亭林大型居住社区、张堰镇建成区崇明县：城桥镇规划建设区、陈家镇、长兴岛

10级：

上海市1-9级以外的其他区域

1.3.2商业用地

全市商业用地共分为10级，中心城区以1-6级为主。

具体定级范围说明如下：

1级：

黄浦江以西:

外滩：中山东一路：延安东路-苏州河 南京东（西）路：中山东一路-乌鲁木齐北路西藏中路：南京东路^-福州路 淮海东（中）路：西藏南路-襄阳北路 新天地：淮海路-马当路-自忠路-黄陂南路-淮海路 徐家汇：虹桥路肇家浜路：恭城路--天平路；华山路：广元路- -虹桥路；天钥桥路：肇家浜路--南丹路；漕溪路：虹桥路- - 南丹路'、‘

2级：

黄浦江以西：

四川北路：苏州河-东江湾路 福州路：河南中路-西藏中路金陵东路：中山东二路-西藏南路 衡山路：乌鲁木齐北路-宛平南路 豫园：人民路-河南南路-方浜中路-人民路 静安寺：北京西路-乌鲁木齐北路-华山路-延安中路-常德路 -北京西路

中山公园：汇川路-凯旋路-长宁路-汇川路长宁路：定西路 -汇川路

虹桥：仙霞路-古北路-延安西路-仙霞路

黄浦江以东:

陆家嘴：黄浦江-东昌路-浦东南路-黄浦江 新上海城：商城路-浦东南路-张杨路-崂山东路 张杨路：崂山东路-浦东南路

3级：

黄浦江以西：

周家嘴路-海宁路-河南北路-天目东路-共和新路-沪宁铁 路-苏州河-中山西路（内环）-天山路-古北路-仙霞路-延安西 路-中山西路（内环）-卢湾区边界-黄浦江-秦皇岛路-杨树浦路 -大连路-周家嘴路，所围范围内1-2级以外的其他地区

虹桥：天山路-古北路-仙霞路-延安西路-中山西路（内环） -天山路

古北：延安西路^-虹许路（中环〉-古羊路-宋园路-吴中路- 中山西路（内环）-延安西路

五角场：政立路-国定路-国定东路-国和路-政立路 大宁商务区：大宁路-万荣路-延长中路-共和新路-大宁路 虹口足球场：大连西路-中山北一路（内环）-花园路-四川北 路-四达路-欧阳路-大连西路 黄浦江以东：

黄浦江-塘桥新路~浦建路-东方路-浦电路-源深路-张杨 路-东方路-黄浦江

联洋：杨高中路-民生路-锦绣路-罗山路（内环）-杨高中路

4   级：

内环内1-3级以外的其他区域 黄浦江以西：

江湾：殷高路-淞沪路西侧规划道路（江湾-五角场城市副中心 西边界）-三门路-国定路-政立路-国京路-殷高路 曹杨：梅岭北路-杨柳青路-梅岭南路-梅岭北路 真北：真光路-同普路-中环路-金沙江路-丹巴路-武宁路- 曹安路  

天山：苏州河-双流路-天山路-中山西路（内环）-苏州河 仙霞路：古北路-北虹路（中环）

金汇路：吴中路-红松路 田林路：桂林路-虹漕路

田林龙华世博：吴中路-桂林路-钦州南路-钦州路-龙华港- 黄浦江-外马路-中山南路-中山南一路（内环）-中山南二路（内 环）-中山西路（内环）-吴中路

黄浦江以东：  

碧云：杨高中路-罗山路（内环）-锦绣东路-金桥路（中环）-杨高中路

张江：碧波路-高科中路-科苑路-碧波路

龙汇路：莲溪路-沪南路  

世博区域：世博大道-耀华路-浦东南路-龙阳路-世博大道

5   级：

中环内1-4级以外的其他区域 黄浦江以西：

五角场辐射区：国和路-政立路-囯权北路-三门路-逸仙路- 邯郸路-翔殷路（中环〉-包头路-国和路 ^大柏树：纪念路-广纪路-汶水东路-逸仙路-纪念路 曹安梅川：曹安路-真光路-梅川路-真北路〖中环〕-曹安路； 梅川路：真光路-万镇路

南方商城：古美西路-莲花路-沪闵路-万源路-古美西路 彭浦：保德路-三泉路-闻喜路-阳曲路-保德路 新泾金汇：天山西路-环西一大道（外环〉-吴中路-虹许路〔中 环）-北虹路（中环〉-天山西路

虹桥商务功能核心区：扬虹路-华翔路-建虹路-申贵路-甬虹 路-申虹路-锡虹路-申贵路~扬虹路

6级：

外环内1-5级以外的其他区域〖除浦东新区港城路、中高路以 北区域〕

黄浦江以西：

普陀区、长宁区、徐汇区1-5级以外的其他区域

宝山区：友谊路街道、吴浓街道规划建设区

闵行区：虹桥商务区〖北翟路-华翔路-沪青平公路-环西大道(外环）-北翟路）；沪青平公路-中春路-春申塘-闵行区边界- 环南大道（外环）-环西大道（外环）-沪青平公路黄浦江以东：

浦东新区：外环高速公路（S20）-龙东大道-华东路-川杨河 浦东运河-迎宾高速公路〔S1〉-外环高速公路〔S20〉

7级：

闳行区：华漕镇、七宝镇、莘庄镇、梅龙镇规划建设区内除6级 以外的其他区域；颛桥镇、吴泾镇、江川路街道规划建设区；浦江镇 规划建设区内沈杜公路以北的区域

宝山区：杨行镇、顾村镇、大场镇规划建设区内6级以外的其他

区域

嘉定区：南翔镇规划建设区；真新新村街道、江桥镇规划建设区内6级以外的其他区域

青浦区：徐泾镇规划建设区 松江区：九亭镇、新桥镇规划建设区

浦东新区：高桥镇、高东镇规划建设区内6级以外的其他区域; S20以西1-6级以外的其他区域

浦东新区（原南汇区）康桥镇规划建设区内除6级以外的区域；

周浦镇规划建设区

8级：

闵行区：1-7级以外的其他区域 宝山区：月浦镇、罗店镇规划建设区 嘉定区：新成路街道、菊园新区、嘉定镇街道，马陆镇、安亭镇、嘉定工业区规划建设区

青浦区：夏阳街道、盈浦街道、香花桥街道规划建设区松江区：岳阳街道、永丰街道、方松街道、中山街道、泗泾镇、 洞泾镇、车墩镇、佘山镇、小昆山镇规划建设区

金山区：朱泾镇建成区（健康路-亭枫公路-仙业路-临源街〕、 金山新城建成区（龙翔路-东平北路-东平南路-临桂路-卫零路- 隆平路-卫一路-大堤路-蒸浦路-海滨路-沪杭公路-亭卫南路 -亭卫公路-龙翔路）、枫泾镇建成区、枫泾新镇区

奉贤区：南桥镇；金汇港-G1501上海绕城高速-浦星公路- 金汇镇界-金汇港

浦东新区（原南汇区惠南镇规划建设区、临港新城中心区及洋山保税港、航头镇、新场镇、机场镇

9级：

上海市（不含金山区、崇明县）1-8级以外的其他区域 金山区：金山新城中心城区未建成区、枫泾镇8级以外区域、朱 泾镇8级以外区域、亭林老镇区、亭林大型居住社区、张堰镇建成区崇明县：城桥镇规划建设区

10级：

上海市1-9级以外的其他区域

1.3.3办公用地

全市办公用地共分为10级，中心城区以1-6级为主。

具体定级范围说明如下：

1级：

黄浦江以西：黄浦江-苏州河-河南中路-天津路-贵州路-牛 庄路-凤阳路-石门二路-奉贤路-南阳路-铜仁路-愚园东路― 愚园路-愚园文路-乌鲁木齐北路-延安西路-延安中路-威海路 -成都北路-重庆中路-长乐路-襄阳北路-襄阳南路-南昌路- 兴业路-淡水路-复兴中路-西藏南路-方浜西路-人民路-云南 南路-云南中路-九江路^-河南中路-河南南路-人民路^-兴东路 -豆市街-白渡路-中山南路-王家码头路-外仓桥街-南仓街- 陆家浜路-黄浦江

徐家汇：广元路-广元西路-乐山路-虹桥路-文定路-南丹路 -南丹东路-天钥桥路-肇家浜路-天平路-广元路

北外滩：秦皇岛路-杨树浦路-东大名路-大名路-黄浦江-秦 皇岛路

黄浦江以东：黄浦江-东昌路-浦东南路-栖霞路-南泉北路一 乳山路-东方路-黄浦江

2级：

黄浦江以西：

苏州河-安远路-长寿路-万航渡路-苏州河-中山西路（内环) -天山路-古北路-虹桥路-伊犁路-延安西路-中山西路（内环）

-虹桥路-恭城路-广元西路-广元路-天平路-肇家浜路-徐家 汇路-陆家浜路-黄浦江-苏州河，所围范围内1级以外的其他地区

北外滩：东长治路-长治路-大名路-东大名路-公平路-东 长治路

黄浦江以东：

黄浦江-浦东南路-东昌路-黄浦江-塘桥新路-浦建路-东方路-浦电路-民生路-黄浦江

3级：

黄浦江以西：

内环线内除杨浦，1-2级以外的其他区域

杨浦滨江：杨树浦路-秦皇岛路-黄浦江-宁国路（内环）-杨 树浦路

五角场：政立路-国定路-国定东路-国和路-政立路

黄浦江以东：

黄浦江-民生路-浦东大道-罗山路（内环）-黄浦江

浦电路-东方路-浦建路-锦绣路-民生路-浦电路

塘桥新路-黄浦江-龙阳路（内环）-浦东南路-塘桥新路

4级:

黄浦江以西：

殷高路-淞沪路西侧规划道路（江湾―五角场城市副中心西边界）-三门路-国定路-政立路-逸仙路高架-汶水东路-水电路-广 中路-广中西路-志丹路-光新路-真如港一岚皋路―石泉路一中 宁路-武宁路-桃浦-虬江-杨柳青路-枣阳路-金沙江路-真北 路（中环〉-苏州河-芙蓉江路-天山路-水城路-水城南路一延安 西路（延安路高架）-虹许路（中环）-古羊路-宋园路-桂林路- 钦州南路-钦州路-龙华港-龙吴路-长桥路（中环）-黄浦江-宁 国路（内环）-黄兴路（内环）-国定东路-国和路-政立路-国京 路-殷高路，所围范围内1-3级以外的其他区域。

宁国路（内环）-杨树浦路-中环路-黄浦江 黄浦江以东：

内环内1-3级以外的其他区域

世博区域：世博大道-耀华路-浦东南路-龙阳路-世博大道 世博外围：耀华路-浦东南路^-龙阳路-杨高南路^-川杨河-耀

华路

碧云张江：杨高中路-罗山路（内环）-高科中路-张江路-金桥路-杨高中路

5级：

中环内1-4级以外的其他区域

黄浦江以西:

新泾：天山西路-环西一大道（外环）-延安西路-北虹路（中环）-天山西路

虹桥商务区：北翟路-华翔路-沪青平公路-环西大道（外环） -北翟路

大柏树：场中路-广粤路-汶水东路-逸仙路-场中路 新江湾城：军工路-杨浦区西部行政边界（逸仙路）-政立路- 淞沪路-闸殷路-军工路 黄浦江以东：

外高桥保税区：海高公路-杨高北路-五洲大道-高川河-海高 公路

金桥出口加工区：金海路-杨高中路-金桥路（中环）-川桥路 -唐陆公路-东陆公路-金海路

张江集成电路产业区：龙东大道-张江路（中环）-高科中路- 环东二大道（外环）-龙东大道

6级：

外环内1-5级以外的其他区域（除浦东新区港城路、中高路以 北区域）

黄浦江以西：

普陀区、长宁区、徐汇区1-4级以外的其他区域 宝山区；友谊路街道、吴淞街道规划建设区

闽行区：虹桥交通枢纽（北翟路-华翔路-沪青平高速公路-环 西大遒（外环）-北翟路）；莘庄、七宝（S20外环高速-G50沪渝高速-集中建设区边界-春申塘-莲花南路-S20外环高速〉

黄浦江以东：

浦东新区：外环高速公路（S20）-龙东大道-华东路-川杨河 浦东运河-迎宾高速公路（S1）-外环高速公路（S20）

7级：

闵行区：华漕镇、七宝镇、莘庄镇、梅陇镇规划建设区内6级以 外的其他区域；颛桥镇、吴泾镇、江川路街道规划建设区；浦江镇规 划建设区内沈杜公路以北的区域

宝山区：杨行镇、顾村镇、大场镇规划建设区内除6级以外的区域

嘉定区：南翔镇规划建设区；真新新村街道、江桥镇规划建设区内6级以外的其他区域  

青浦区：徐泾镇规划建设区 松江区：九亭镇、新桥镇规划建设区

浦东新区：高桥镇、高东镇规划建设区内6级以外的其他区域； 320以西1-6级以外的其他区域

浦东新区（原南汇区康桥镇规划建设区内6级以外的其他区域；周浦镇规划建设区

8级：

闵行区：1-7级以外的其他区域 宝山区：月浦镇规划建设区

嘉定区：新成路街道、菊园新区、嘉定镇街道，马陆镇、安亭镇、嘉定工业区规划建设区

青浦区：夏阳街道、盈浦街道、香花桥街道规划建设区松江区：岳阳街道、永丰街道、方松街道、中山街道、泗泾镇、 洞泾镇、车墩镇、佘山镇、小昆山镇规划建设区

金山区：朱泾镇建成区（健康路-亭枫公路-仙业路-临源街入 金山新城建成区（龙翔路-东平北路-东平南路-临桂路-卫零路- 隆平路-卫一路-大堤路-蒸浦路-海滨路-沪杭公路-亭卫南路 -亭卫公路-龙翔路）、枫泾镇建成区、枫泾新镇区

奉贤区：南桥镇；金汇港-61501上海绕城高速-浦星公路- 金汇镇界-金汇港

浦东新区（原南汇区）惠南镇规划建设区、临港新城中心区及洋山保税港、航头镇、新场镇

9级：

上海市（不含金山区、崇明县）1-8级以外的其他区域 金山区：金山新城中心城区未建成区、枫泾镇8级以外区域、朱 泾镇8级以外区域、亭林老镇区、亭林大型居住社区、张堰镇建成区崇明县：城桥镇规划建设区

10级：

上海市1-9级以外的其他区域

1.3.4研发总部用地

全市研发总部用地共分为9级，中心城区以1 级为主。

具体定级范围说明如下：

1级：

黄浦江以西：黄浦江-苏州河-石门二路-北京西路-乌鲁木齐 北路-乌鲁木齐中路-复兴中路-复兴东路-黄浦江

北外滩：黄浦江-溧阳路-大名路-长治路-苏州河-黄浦江 黄浦江以东：黄浦江-张杨路-东方路-黄浦江

2级：

黄浦江以西：

内环内除杨浦，1级以外的其他区域 虹桥经济技术开发区 黄浦江以东：

黄浦江-东方路-张杨路-黄浦江-塘桥新路-浦建路-东方 路-蛾山路-杨高南路-源深路-浦东大道-民生路-黄浦江

3级：

黄浦江以西：杨浦内环内区域

中环内除杨浦，1-2级以外的其他区域

五角场、市北工业区：政立路-场中路-沪太路-汶水路〔中环）

-邯郸路（中环）-国定路-国定东路-国和路-政立路 漕河泾经济技术开发区（超出中环的部分）

黄浦江以东：  

内环内1-2级以外的其他区域

世博区域：世博大道-耀华路-浦东南路-龙阳路-世博大道 4级：

中环内1-3级以外的其他区域 5级：

外环内的1-4级以外的其他区域（嘉定区行政范围内的区域除 外）

普陀区外环线内1-4级以外的其他区域 长宁区外环线内1-4级以外的其他区域徐汇区外环线内1级以外的其他区域 上海紫竹高新技术产业园区、上海闵行经济技术开发区闵行园区、机场镇临空产业园区、川沙经济园区、上海外高桥保税区（超出外环 的部分）

6级:

徐汇区、普陀区、长宁区、闵行区、浦东新区1-5级以外的其 他区域

宝山区：友谊路街道、吴淞街道、杨行镇（外环以外区域）；顾村镇（跃进路-宝安公路-沪太路-顾村镇集中建设区边界-顾村镇 镇界）；大场镇（S20外环高速以西、蕰藻浜以南）

嘉定区：江桥镇、真新新村街道

浦东新区（原南汇区）：洋山保税港区、上海周浦都市型工业园、康桥镇、周浦镇、康桥工业园区

7级：

宝山区：杨行镇和顾村镇规划建设区内5级和6级以外的其他区 域、月浦镇、上海宝山工业园区〈宝山城市园北区块、罗店园、嘉定徐行园东区块、嘉定徐行园西区块〕、宝山钢铁集团公司

嘉定区：新成路街道、菊园新区、嘉定镇街道，马陆镇、南翔镇、安亭镇、嘉定工业区规划建设区

青浦区：夏阳街道、盈浦街道、徐泾镇规划建设区、华新镇、上海青浦工业园区（区块1-5）

松江区：岳阳街道、永丰街道、方松街道、中山街道，九亭镇、新桥镇、洒经镇、洞经镇、车墩镇、佘山镇、小昆山镇规划建设区 金山区：金山石化基地 奉贤区：南桥镇规划建设区

浦东新区（原南汇区惠南镇、周浦镇、康桥镇规划建设区、

临港新城中心区、上海浦东空港工业园区祝桥分园8级：

上海市（不含崇明县）1-7级以外的其他区域

崇明县：城桥镇规划建设区、长兴岛、上海崇明工业园区

9级：

上海市1一8级以外的其他区域

1.3.5工业用地

全市工业用地共分为9级，中心城区以1-5级为主。

具体定级范围说明如下：

1级：

黄浦江以西：黄浦江-苏州河-石门二路-北京西路-乌鲁木齐 北路-乌鲁木齐中路-复兴中路—复兴东路-黄浦江

北外滩：黄浦江-溧阳路-大名路-长治路-苏州河-黄浦江 黄浦江以东：黄浦江-张杨路-东方路-黄浦江

2级：

黄浦江以西：

内环内除杨浦，1级以外的其他区域

虹桥经济技术开发区 黄浦江以东：

黄浦江-东方路-张杨路-黄浦江-塘桥新路-浦建路-东方 路-蛾山路-杨高南路-源深路-浦东大道-民生路-黄浦江

3级：

黄浦江以西：

杨浦内环内区域

中环内除杨浦，1-2级以外的其他区域 五角场、市北工业区：政立路-场中路-沪太路-文水路（中环）

-邯郸路（中环）-国定路-国定东路-国和路-政立路 漕河泾经济技术开发区（超出中环的部分）

黄浦江以东：

内环内1-2级以外的其他区域

世博区域：世博大道-耀华路-浦东南路-龙阳路-世博大道 4级：

中环内1-3级以外的其他区域 5级：

外环内的1-4  级以外的其他区域（嘉定区行政范围内的区域除

外）

普陀区外环线内1-4级以外的其他区域

长宁区外环线内1-4级以外的其他区域

徐汇区外环线内1-4级以外的其他区域

上海紫竹高新技术产业园区、上海闵行经济技术开发区闵行园区、机场镇临空产业园区、川沙经济园区、上海外高桥保税区（超出外环 的部分）

6级：

徐汇区、普陀区、长宁区、闵行区、浦东新区1-5级以外的其 他区域

宝山区：友谊路街道、吴淞街道、杨行镇（外环以外区域顾村镇（跃进路-宝安公路-沪太路-顾村镇集中建设区边界-顾村镇 镇界）；大场镇（S20外环高速以西、蕰藻浜以南）

嘉定区：江桥镇、真新新村街道

浦东新区（原南汇区洋山保税港区、上海周浦都市型工业园、

康桥镇、周浦镇、康桥工业园区

7级：

宝山区：杨行镇和顾村镇规划建设区内5级和6级以外的其他区 域、月浦镇、上海宝山工业园区（宝山城市园北区块、罗店园、嘉定徐行园东区块、嘉定徐行园西区块）、宝山钢铁集团公司

嘉定区：新成路街道、菊园新区、嘉定镇街道，马陆镇、南翔镇、

安亭镇、嘉定工业区规划建设区

青浦区：夏阳街道、盈浦街道、徐泾镇规划建设区、华新镇、上海青浦工业园区（区块1-5）

松江区：岳阳街道、永丰街道、方松街道、中山街道，九亭镇、新桥镇、泗泾镇、洞泾镇、车墩镇、佘山镇、小昆山镇规划建设区 金山区：金山石化基地 奉贤区：南桥镇规划建设区

浦东新区（原南汇区）惠南镇、周浦镇、康桥镇规划建设区、临港新城中心区、上海浦东空港工业园区祝桥分园

8级：

上海市（不含崇明县）1-7级以外的其他区域

崇明县：城桥镇规划建设区、长兴岛、上海崇明工业园区

9级：

上海市1 - 8级以外的其他区域

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第二章基准地价成果应用说明

2.1应用范围

本次上海市基准地价成果，主要应用范围如下：

(1）反映土地价格及土地市场的总体变化和发展趋势，为政府制定相关宏观调控政策提供参考。

(2）为政府进行土地出让价格管理提供依据，为政府审核、确定土地使用权出让价格，国有土地补偿价格提供参考。

(3)为政府征收土地相关税费提供参考。

(4）为宗地和房地产价格的评估提供依据。

2.2用途分类

2013年基准地价分住宅、商业、办公、研发总部和工业五个用途，各用途对应的细化分类范围如下表，综合用地地价参照分用途用 地基准地价面积加权平均价格。

表2-1基准地价土地用途分类表

注:

1.其他未列入用途归入性质相似的类别; 2*注是特定用途土地，

^[1]菜场用地价格参照市政府有关文件执行。

2.3特定用途土地

特定用途土地参照下列标准确定其基准地价：

A大型超市（专业店、折扣店）特指营业面积一般在5000m²以 上的超市（专业店、折扣店），该类用地的基准地价不低于同级别商业基准地价的70%。

B旅馆业用地基准地价不低于同级别商业基准地价的80%。

C商业金融业用地基准地价不低于同级别商业基准地价的80%。 D停车场（楼)用地基准地价不低于同级别商业基准地价的30%。 E文体、科研用地基准地价不低于同级别办公基准地价的80%。

F教育、医疗卫生和养老用地基准地价不低于同级别办公基准地价的60%。

G农产品加工类基准地价不低于同级别工业用地基准地的70%

H标准厂房类（不包括企业自用型)工业用地基准地价不低于同级别工业用地基准地价的130%。

2.4修正体系

基准地价反映的是各用途各级别国有建设用地在一定设定条件下的土地使用权平均价格。在应用时需要考虑时间因素、年期、容积 率、区域因素、个别因素、楼层等条件的影响。为此，制定基准地价 修正体系。

在运用基准地价修正体系时，住宅、商业、办公和研发总部用地

以楼面地价为参考基准，工业用地以地面价为参考基准。

2.4.1期日修正

基准地价是各用途土地在基准日时点的土地使用权平均价格，当 宗地的评估期日与基准地价的基准日不一致时，需进行期曰修正。期日修正系数测算的基本公式如下：

期日修正系数二宗地评估基准日地价指数丨基准地价基准曰地价 指数  （公式2 - 1〕

2.4.2年期修正

基准地价是各用途土地在法定最高出让年期下的土地使用权平 均价格，当土地的剩佘使用年限不等于法定最高出让年限时，需进行年期修正。年期修正系数测算公式如下：

年期修正系数

式中:

r=土地还原利率

m=宗地剩佘使用年限

n=法定最高出让年限

(公式2-2)

土地还原利率可参照下表数值:

表2-2各用途土地还原利率参考表

2.4.3容积率修正

基准地价一般根据平均的土地利用程度来确定其设定容积率。当宗地的容积率水平²与基准地价设定容积率不一致时，需进行容积率修正。

目前工业用地容积率对地价的影响较小，另根据《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号）第八条“对现有工业用地，在符合规划、不改变用途的前提下，提高土地利用率和增加容 积率的，不再增收土地价款；对新增工业用地，要进一步提高工业用 地控制指标，厂房建筑面积高于容积率控制指标的部分，不再增收土地价款。”因此工业用地原则上不设容积率修正。

对住宅、商业、办公和研发总部用地，釆用数理统计学原理，在调查样点数据基础上，通过建立数学模型，编制得到楼面地价的容积 率修正系数表，具体见表2-3—表2-6。

^[1]教育用地中的操场、医疗卫生用地中的广场等用地可不计入容积率水平测算。

表2-3住宅用地容积率修正系数表

表2-4商业用地容积率修正系数表

表2-5办公用地容积率修正系数表

表2-6研发总部用地容积率修正系数表

说明：

（1）住宅容积率低于0.3时，按容积率为0.3对应的地面价计算；商业、办公、研发总部类容积率低于1.0时，按容积率为1.0对应的地面价计算；

   （2）住宅、商业、办公容积率高于6.0时按容积率为6.0对应的楼面价计算；

（3）当宗地容积率介于上述所列的容积率之间时，可用直线插值法确定其对应的修正系数。

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2.4.4区域因素和个别因素修正

基准地价为对应区域因素和个别因素为“一般”时的地价水平， 具体宗地的区域因素和个别因素有可能会优于或劣于基准地价对应的水平，需进行相关修正。

进行区域因素和个别因素修正时，可参照下述区域因素和个别因 素修正表进行。区域因素和个别因素修正系数由区域因素和个别因素各项修正系数加总计算，修正系数可为负数。

在具体宗地评估中，个别因素可根据宗地实际情况做出相应的设 定和调整，表中所列个别因素项目及修正幅度仅供参考。

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表2-7住宅用地因素修正系数指标说明表〈1-3级)

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表2-8住宅用地因素修正系数表〈1-3级)