房地产财务会计等式

◆“三步式”：会计凭证→会计账簿→会计报表（会计报告）

　　一、会计基础知识概述
　　1.综述
　　（1）会计的职能
　　◆核算职能：客观经济活动…确定…，记账/算账/报账
　　◆监督职能：核算过程中…审查（合法性、合理性、有效性）
　　（2）会计假设
　　基本前提：对会计核算所处的时间、空间环境的合理设定
　　①会计主体（会计实体）
　　特定单位～空间范围
　　法律主体
　　②持续经营（不得间断～时间长度）
　　③会计分期（会计期间～日历年）
　　④货币计量计（账本位币～人民币）
　　（3）会计要素
　　①反映财务状况的要素（资产负债表）
　　◆资产
　　◆负债
　　◆所有者权益（直接计入所有者权益的利得或损失等三大部分）
　　②反映经营成果的要素（利润表）
　　◆收入
　　◆费用
　　◆利润（直接计入当期利润的利得和损失等两大部分）
　　会计要素计量属性
　　★计量属性：所予计量的某一要素的特征；确定某会计要素金额的基础。
　　◆ 历史成本（实际成本）
　　主要反映过去的价值
　　取得或制造时，实际支付的…
　　◆重置成本（现行成本）
　　◆可变现净值
　　◆现值（以适当的折现率进行折现后）
　　◆公允价值计量（公平交易…自愿…）
　　（4）会计等式（会计恒等式）
　　①静态会计等式（静态会计要素）
　　资产=负债+所有者权益
　　②动态会计等式（动态会计要素）
　　收入-费用=利润（或亏损）
　　（5）借贷计账法
　　①复式计账法
　　◆含义：
　　登记于两个或以上的账户中（对应账户）
　　◆基本原则
　　◇会计等式为基础
　　◇两个或以上的账户中进行等额记录
　　◇分析对于会计等式的影响类型
　　等式两侧同时变化-变更企业资金总额
　　等式一侧发生变化-不变更企业资金总额
　　②借贷计账法的计账规则
　　1.有借必有贷
　　2.借贷必相等
　　“借方”在左侧，“贷方”在右侧
　　一（多）借一（多）贷
　　示例1：甲公司从某厂购买材料价款10 000元，材料已入库，货款尚未支付。
　　借：原材料　　　　　　　10 000
　　　　贷：应付账款　　　　　　10 000
　　“借”、“贷”均属符号
　　示例2：甲公司以银行存款120000元购入汽车一辆并交付使用。
　　借：固定资产　　　　　　120000
　　　　贷：银行存款　　　　　　120000
　　③借贷计账法的试算平衡
　　发生额平衡法
　　余额平衡法
　　月末进行
　　2.会计凭证
　　（1）会计凭证及其作用
　　会计凭证：书面证明～起点（依据）
　　◆作用：反映经济业务完成情况；明确经济责任，强化单位内部控制；加强会计监督，控制经济运行等。
　　（2）原始凭证的种类及内容
　　① 按来源分
　　自制原始凭证
　　外来原始凭证
　　②按其填制手续不同，原始凭证可以分为一次凭证、累计凭证和汇总凭证
　　③基本内容：原始凭证的名称和编号；填制原始凭证的日期；接受原始凭证的单位名称；填制单位的名称或填制人姓名；经济业务内容；数量、单价和金额经办人员的签名或盖章等。
　　④填制要求：记录要真实；内容要完整；手续要完备；书写要清楚、规范；不得随意涂改、刮擦、挖补；连续编号；填制及时。
　　（3）计账凭证的种类及内容
　　①含义：按照…加以归纳整理的会计分录凭证
　　②按照反映经济内容的不同，记账凭证可以分为专用记账凭证（收款凭证、付款凭证和转账凭证）和通用记账凭证
　　③基本内容：填制凭证的日期；凭证的编号；经济业务摘要；会计科目的名称和金额；所附原始凭证张数；制证、审核、记账、会计主管等有关人员的的签章，收款凭证和还要由出纳人员签章等
　　3.会计科目
　　◆ 对会计要素进行分类的项目
　　资产：现金；原材料；长期投资；固定资产等
　　房地产开发企业会计科目表 表11-1

　　4.会计账簿
　　（1）会计账簿及其作用
　　会计账簿：会计科目～账户～账页
　　作用：反映监督经济活动，编制财务报表等
　　（2）会计账簿的种类
　　会计账簿
　　1.序时账簿：特种日计账 普通日计账
　　2.分类账簿：总分类账 明细分类账（二级或明细科目）
　　3.备查账簿
　　4.订本式账簿
　　5.活页式账簿
　　6.卡片式账簿
　　（3）对账
　　①对账的意义
　　账证、账账、帐实等相符
　　②对账的内容
　　账证核对
　　账账核对
　　账实核对
　　债权债务核对

　　二、会计报表（企业财务报表列报）
　　1.企业财务报表列报的内容及分类
　　（1）财务报表列报及其编制要求
　　财务报表：…结构性描述，…书面文件
　　财务报表列报：…报表列示和…附注披露
　　编制要求：持续经营、保持一致
　　（2）财务报表列报的构成
　　财务报表（4个基本报表）
　　附注
　　2.资产负债表
　　（1）资产负债表及其作用
　　反映某日期财务状况的静态会计报表
　　形式（按月报送）（会企01表）
　　资产负债表的作用：提供财务信息；进行财务分析和领导决策等
　　（2）资产负债表的内容和结构
　　内容：资产=负债+所有者权益
　　◆ 账户式结构：按流动性大小排列

资产负债表
　　年 月 日
　　编制单位：　　　　　　　　　　　　　　　　单位：元

　　（3）资产核算（举例）
　　①流动资产
　　流动资产：1年或1个营业周期以内…变现…
　　A.货币资金
　　狭义的现金：库存现金
　　广义的现金：库存现金；银行存款；票据
　　B.交易性金融资产
　　◆主要形式：债券、股票、基金等
　　C.应收及预付款项
　　债权
　　◆应收账款与坏账损失
　　◆应收票据：企业持有的、尚未到期兑现的商业汇票
　　其他应收款：…备用金，应收的各种赔款、罚款，…各种垫付款，…等4种
　　◆预付账款：预先支付…而产生的债权（预付的备料款、工程款，购货款）
　　D.存货
　　存货的概念：…产成品，…在产品，…物料等；一年以内…。
　　②固定资产
　　含义：…，使用寿命超过一个会计年度的有形资产。
　　A.固定资产入账价值的确认
　　外购：购买价款，相关税费，运输费、装卸费…
　　B.影响固定资产折旧的因素
　　◆原值或入账价值
　　◆预计净残值：收回价值-清理费用（折现）
　　◆预计使用年限：预计经济寿命
　　③无形资产
　　无形资产：企业拥有或控制的，没有实物形态的，可辨认的非货币性资产
　　A.无形资产的分类
　　专利权、商标权、著作权、土地使用权、非专利技术、特许权等六类
　　B.无形资产摊销
　　在一定年度内摊销，计入管理费用，冲减其账面价值
　　摊销期、摊销方法、应摊销金额
　　④其他资产
　　A.长期待摊费用
　　◆含义：…应当在以后年度分期摊销的各项长期预付费用
　　◆例如，租入固定资产改良支出，…平均摊销；开办费，归集～…当月一次
　　B.临时设施
　　施工企业…施工现场…
　　C.其他长期投资
　　银行冻结存款、诉讼中的财产等
　　（4）负债核算（举例）
　　负债的含义：企业过去.形成的、预期会导致经济利益流出的现时义务。
　　①流动负债
　　A.流动负债及其特点
　　一年或超过一年的一个营业周期内偿还
　　B.流动负债的分类
　　◆按产生的原因：借贷、结算、经营、利润分配等4种
　　◆按应付金额是否确定：肯定、视经营情况而定、估计等3类
　　C.流动负债核算的内容
　　短期借款，应付票据，应付账款，预收账款，应付职工薪酬，应交税金，应付股利，其他应付款，一年内到期的非流动负债等9项
　　②非流动负债（长期负债）
　　A.非流动负债的含义
　　超过一年或一年的一个营业周期以上偿还
　　B.非流动负债的分类
　　◆按筹措方式：股票；票据
　　◆归还期限：一次/分期归还
　　◆使用的结果：形成固定资产/流动资产
　　C.非流动负债核算的内容
　　长期借款，应付债券，长期应付款，专项应付款等4项
　　（5）所有者权益
　　所有者权益：……所有者享有的剩余权益
　　①实收资本
　　◆概念：……实际投入企业的资本，……
　　资金、实物、无形资产
　　②资本公积
　　含义：所有者享有、注册资本范围以外
　　A.本溢价
　　B.股本溢价
　　C.其他资本公积
　　接受捐赠资产，股权投资准备，拨款转入，外币资本折算差额
　　③留存收益
　　◆累计收益：净利润→内部积累
　　A.盈余公积（拨定）
　　◆法定盈余公积： … 10%；≤ … 50%。
　　◆任意盈余公积：股东大会批准
　　B.未分配利润 （非拨定）
　　净利润：未分配；用途不明。
　　3.利润表
　　（1）利润表概述
　　反映某日期经营成果的动态会计报表
　　利润表的作用：反映企业的生产经营成果等
　　（2）利润表的结构
　　多步式利润表：营业收入；营业利润；利润总额；净利润；每股收益等5步。
　　格式（式样）（会企02表）

利润表
企业02表
编制单位：　　　　　　　　　　　　　单位：元

　　（3）成本与费用
　　①费用（管理费用，财务费用）与成本（直接费用，间接费用）的联系与区别
　　1.相同点：均为之处，可以转换
　　2.不同点：针对工程或时期
　　②工程成本核算的内容
　　工程成本=直接费用（人工费+材料费+机械使用费+其他直接费）+间接费用
　　③工程成本核算对象的确定
　　按单项施工承包合同（分立与合并）
　　④工程成本核算的基本要求
　　A.遵守成本、费用开支的范围
　　资本性支出（逐月摊入）、投资性支出、期间费用支出（当期损益）、营业外支出（冲减本年利润）等4项不得列入成本。
　　B.划清6种费用的界限
　　C.建立适当的施工管理体制
　　D.加强成本核算的各项基础工作
　　1.原始记录制度
　　2.企业定额
　　3.财产物资的收发、领退、清查、盘点
　　4.审核、控制
　　5.建立工程项目台账
　　（4）收入核算（举例）
　　①收入的分类
　　销售商品、提供劳务、让渡资产使用权、建造合同收入等四项内容
　　基本业务收入（施工承包合同收入）
　　附营业务收入（4项）
　　②建造合同收入的核算对象
　　确定会计核算的对象
　　单项建造合同
　　分立与合并
　　③合同收入的内容
　　A.初始收入（最初商定）
　　B.因合同变更、索赔、奖励等形成的收入
　　追加收入
　　④合同收入的确认
　　A.能够可靠估计时合同收入的确认
　　当期完成、当期不能完成.
　　B.不能可靠估计时合同收入的确认
　　合同成本能够收回、合同成本不能收回
　　（5）利润核算
　　①利润的概念
　　◆ 定义：…经营成果→…净额+…利得和损失（直接计入当期损益）
　　②利润的计算
　　A.营业利润
　　营业利润=营业收入-营业成本-营业税及附加-管理费用-销售费用-财务费用-资产减值损失+公允价值变动收益+投资收益
　　B.利润总额
　　利润总额=营业利润+营业外收入-营业外支出
　　C.净利润
　　净利润=利润总额-所得税费用
　　③所得税费用
　　◆所得税的概念
　　应税所得额（利润总额）、税率→（企业）所得税
　　所得税费用=当期所得税+递延所得税费用
　　④利润的分配
　　利润分配表→净利润+以前年度未分配利润
　　A.弥补以前年度亏损
　　连续弥补，最长不得超过5年
　　B.提取企业公积金
　　◆ 法定盈余公积金
　　◆ 任意盈余公积金
　　C.向投资者分配的利润或股利
　　◆ 应付优先股股利
　　◆ 应付普通股股利
　　◆ 转作资本（或股本）的普通股股利
　　D.未分配利润
　　留待以后年度分配
　　4.现金流量表
　　（1）现金流量表的概念及作用
　　概念：…现金和现金等价物…现金流动（动态…报表）
　　作用：反映现金流动情况等（会企03表）
　　（2）现金流量表的编制基础与基本要求
　　①现金流量表的编制基础
　　现金：库存现金（可随时用于支付）；存款；其他货币资金
　　现金等价物：期限短、风险小的短期投资
　　②基本要求
　　按经营、投资、筹资活动分别开列，等等。
　　（3）现金流量的分类
　　①经营活动产生的现金流量（流入的现金）
　　②投资活动产生的现金流量（流出的现金）
　　③筹资活动产生的现金流量
　　（4）现金流量的结构
　　① 正表（五项）
　　现金流量表的格式
　　② 补充资料（三项）
　　现金流量表附注的格式
　　现金流量表

　　5.所有者权益变动表
　　（1）所有者权益变动表的概念及作用
　　概念：主要反映当期增减变动情况（会企04表）
　　单列项目：净利润、盈余公积等六个
　　作用：对描述资本保值增值情况有所帮助
　　（2）所有者权益变动表的结构（地位提高）
　　1.表头
　　2.正表
　　3.格式

所有者权益变动表
编制单位：　　　　　　　　　　年度

　　6.财务报表附注的作用及内容
　　（1）财务报表附注的作用
　　财务报表的补充：通过文字描述或明细资料，说明这个报表的编制情况
　　（2）财务报表附注的主要内容及披露顺序
　　①财务报表的编制基础
　　未遵守基本会计假设的说明
　　②遵循会计准则的声明
　　③重要会计政策的说明
　　按什么政策执行的
　　④重要会计估计的说明
　　会计估计的程序及方法
　　⑤会计政策和会计估计变更以及差错更正的说明
　　⑥财务报表重要项目的说明
　　⑦或有和承诺事项的说明
　　⑧资产负债表日后非调整事项的说明
　　⑨关联方关系及其交易事项的说明
　　股票和债券的发行、汇率较大变动等

　　三、财务分析的方法
　　1.会计分析
　　（1）会计分析的步骤
　　阅读会计报告；比较会计报表；解释会计报表；修正会计报表信息等4步
　　（2）会计报表比较的方法
　　①水平分析法：对比某一时期的同项数据
　　绝对值变动数量 变动率（%） 变动比值率
　　②垂直分析法
　　分析某一指标的比重或结构
　　③趋势分析法
　　连续几期→变动趋势
　　三步
　　2.比率分析
　　1.最重要、最基本的方法
　　2.两个关联因素→百分率、比率、分数
　　3.指标：目的、角度，分析主体
　　◆利润比率【实例1】
　　某房地产开发公司，2009年用1000万资金实现利润100万元；2010年用200万资金实现利润90万元。问哪一年的表现较好？
　　若不理会利润背后的资金，2009年的利润比2010年多，但全面比较（资金利润率）来看，2009年反不如2010年，因为要多用800万资金来多赚10万元。
　　3.因素分析
　　（1）指标～影响因素
　　（2）连环替代法（4步）
　　（3）连环-顺序地依次替代
　　【示例】假设其它因素不变，试依据下表分析收入和成本对成本利润率的影响？

　　【解】成本利润率（%）＝收入/成本－1
　　
　　（2）差额计算法
　　直接利用差额进行计算
　　【示例】某企业原材料实际费用是4620元，而其计划数是4000元。计划产量是100件，实际产量是110件，单位产品计划消耗量是8千克，实际消耗量是7千克，材料单价是5元／千克，实际单价为6元／千克。请用差额法分析各个因素对费用增加的影响大小。
　　【解】单位产品材料消耗对费用的影响
　　（7－8）×110×5＝－550元；
　　产量增加对费用的影响（110－100）×8×5＝400元；
　　价格提高对材料费用的影响（6－5）×110×7＝770元
　　4.综合分析
　　（1）综合分析的内容
　　筹资、投资活动适应情况，现金流量，利润，增长、盈利、营运能力等
　　（2）杜邦财务分析体系概述
　　杜邦财务分析体系
　　内在联系→指标体系→综合分析
　　分析原因，协调关系
　　净资产收益率
　　杜邦财务分析体系
　　
　　（3）杜邦分析法的基本思路
　　①净资产收益率是一个综合性最强的财务分析指标，是杜邦分析系统的核心。
　　②资产净利率是影响权益净利率的最重要的指标，具有很强的综合性，而资产净利率又取决于销售净利率和总资产周转率的高低。
　　◆总资产周转率是反映总资产的周转速度；销售净利率反映销售收入的收益水平。
　　◆扩大销售收入，降低成本费用是提高企业销售利润率的根本途径，而扩大销售，同时也是提高资产周转率的必要条件和途径。
　　③权益乘数表示企业的负债程度，反映了公司利用财务杠杆进行经营活动的程度。
　　◆资产负债率高，权益乘数就大，这说明公司负债程度高，公司会有较多的杠杆利益，但风险也高；反之，资产负债率低，权益乘数就小，这说明公司负债程度低，公司会有较少的杠杆利益，但相应所承担的风险也低。
　　（4）杜邦分析法的步骤
　　①从权益报酬率开始，根据会计资料（主要是资产负债表和利润表）逐步分解计算各指标；
　　②将计算出的指标填入杜邦分析图；
　　③逐步进行前后期对比分析，也可以进一步进行企业间的横向对比分析。

　　四、企业状况与经营成果分析
　　1.盈利能力分析：含义 算法 应用

　　示例：某施工企业2010年初净资产2000万元，年末净资产2400万元，该年利润总额300万元，所得税率25%，则该企业该年度净资产收益率为（　）。
　　解：该企业2010年的平均净资产2200万元
　　净利润＝利润总额×（1－25%）＝225万元
　　则净资产收益率＝225/2200×100%＝10.23%
　　2.营运能力分析

　　示例：某施工企业2010年初资产总额2000万元，年末资产总额2400万元，该企业主营业务净额5600万元，则该企业年度总资产周转率为（　）。
　　解：总资产周转率＝营业收入净额／平均资产总额×100%＝5600／[（2000＋2400）÷2]×100%＝2.55%
　　示例：某企业2010年初的应收账款1800万元，年末应收帐款2200万元，该年主营业务收入净额5600万元，则该企业该年应收账款周转天数为（　）。
　　解：应收账款周转率＝营业收入净额/应收账款平均余额＝5600／2000＝2.8
　　应收账款周转天数＝计算期天数/应收账款周转次数＝360／2.8＝129天
　　3.偿债能力分析

　　示例：某企业2010年末流动资产2000万元，其中库存钢材等存货估计共300万元，该企业年末流动负债为1500万元，则该企业年末速动比率为（　）。
　　解：速动资产＝流动资产－存货＝2000－300＝1700万元；速动比率＝1700/1500＝1.13。
　　4.发展能力分析

　　示例：某项目2010年年初所有者权益为12556万元；年末所有者权益为14190万元，问资本累计率为多少？
　　解：2010年所有者权益的增长额为1634万元，相应的资本积累率＝1634/12556×100%＝13%