一、房地产估价实务中的工程估价

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　　1.房地产估价实务中的工程估价
　　2.工程造价的构成
　　3.建设工程造价的影响因素
　　4.项目投资决策阶段的工程估价
　　5.项目设计阶段的工程估价
　　6.施工准备阶段的工程估价

　　（一）成本与价格
　　1.研究界定：
　　成本仅指建筑物成本，即建设工程造价，不包括土地。因为土地本质上是大自然的产物，不是劳动者创造的。因此，地价不一定含有成本因素，一块地理位置和周边环境好的未开发土地，其价格尽管很高，但之前可能未投入任何人类劳动，没有任何成本。
　　2.成本决定价格：一分钱一分货
　　（1）“房地产成本的增加并不一定能增加其价值”。在市场经济条件下，理性的厂商不会这样做；房地产估价不能建立在房地产开发活动存在非理性基础上。
　　（2）房地产估价中的成本是客观成本，而非某一开发商的实际成本。
　　（3）价格受市场供求影响：价格围绕“成本加平均利润”波动。
　　3.涉及成本计算的估价方法
　　成本法
　　假设开发法

　　（二）成本法
　　适用对象：
　　1.既无收益又很少发生交易的房地产估价，如学校、图书馆、体育场馆、医院、政府办公楼、军队营房、公园等公用、公益房地产。以及化工厂、钢铁厂、发电厂、油田和码头等有独特设计或只针对个别用户的特殊需求而开发的房地产；
　　2.单纯建筑物的估价；
　　3.市场不完善或狭小市场上无法运用比较法估价的房地产。
　　基本公式:
　　房地产估算价格=重新购建价格－折旧
　　适用新建建筑物公式：
　　新建建筑物价格=建筑物开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用＋销售税费＋开发利润
　　适用旧建筑物公式：
　　旧建筑物价格=建筑物重新购建价格－建筑物折旧
　　无论是新建建筑物，还是旧建筑物，均需确定建筑物的重新购建价格，即建设工程造价。
　　具体提出：重置价格，重建价格。

　　（三）假设开发法
　　是将预测的估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。
　　待开发房地产的价值=开发完成后的房地产价值－（开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用＋销售税费＋开发利润）－投资者购买待开发房地产应负担的税费
　　生地价值=开发完成后的房地产价值－（由生地建成房屋的开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用＋销售税费＋开发利润）－买方购买生地应负担的税费
　　要求：投资决策阶段的建设项目总造价
　　熟地价值=开发完成后的房地产价值－（由熟地建成房屋的开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用＋销售税费＋开发利润）－买方购买熟地应负担的税费
　　要求：设计阶段的建筑安装工程造价（费用）
　　在建工程价值=续建完成后的房地产价值－（续建成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用＋销售税费＋续建投资利润）－买方购买在建工程应负担的税费
　　要求：施工阶段的单项工程部分造价
　　旧房价值=装修改造完成后的房地产价值－（装修改造成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用＋销售税费＋装修改造投资利润）－买方购买旧房应负担的税费
　　要求：施工阶段的装修工程造价
　　

　　二、建设工程造价的构成

　　1.建设项目造价组成概述
　　2.设备、工器具购置费用的组成
　　3.建安工程费用项目的组成
　　4.工程建设其他费用组成
　　5.预备费、建设期贷款利息、固定资产投资方向调节税、铺底流动资金

　　（一）我国现行建设项目造价组成
　　以《建设项目经济评价方法与参数》第三版为依据。见图2-1
　　
　　
　　（二）设备、工器具购置费用的组成
　　
　　设备购置费用的组成
　　1.国内设备购置费估算
　　设备购置费=设备原价+设备运杂费
　　设备原价系指国产标准设备、非标准设备的原价。
　　设备运杂费系指设备原价中未包括的包装和包装材料费、运输费、装卸费、采购费及仓库保管费、供销部门手续费等。
　　2.进口设备购置费估算
　　进口设备的抵岸价是指抵达买方边境港口或边境车站，且交完关税以后的价格。
　　进口设备抵岸价=货价+国外运费+国外运输保险费+银行财务费+外贸手续费+进口关税+增值税+消费税+海关监管手续费
　　3.工器具及生产家具购置费的构成和计算
　　工、器具及生产家具购置费 = 设备购置费×定额费率

　　（三）建筑安装工程费用项目的组成
　　建安工程费用项目组成
　　直接费
　　间接费
　　利润
　　税金
　　建筑安装工程费用计算程序
　　1.建安工程费用项目组成
　　 建标[2003]206号关于印发《建筑安装工程费用项目组成》的通知
　　
　　
　　2.直接费
　　（1）直接工程费
　　直接工程费=人工费+材料费+施工机械使用费
　　人工费
　　
　　
　　材料费
　　
　　单位工程量材料费的计算公式
　　
　　施工机械使用费
　　
　　（2）措施费
　　环境保护费
　　文明施工费
　　安全施工费
　　临时设施费
　　夜间施工增加费
　　二次搬运费
　　大型机械设备进出场及安拆费
　　混凝土、钢筋混凝土模板及支架费
　　脚手架费
　　已完工程及设备保护费
　　施工排水、降水费
　　3.间接费
　　（1）规费：是指政府和有关权力部门规定必须缴纳的费用
　　
　　规费的计算公式：
　　以直接费为计算基础
　　规费＝直接费×规费费率
　　以人工费和机械费合计为计算基础
　　规费＝（人工费＋机械费）×规费费率
　　以人工费为计算基础
　　规费＝人工费×规费费率
　　（2）企业管理费
　　
　　企业管理费的计算公式：
　　以直接费为计算基础
　　企业管理费＝直接费×企业管理费费率
　　以人工费和机械费合计为计算基础
　　企业管理费＝（人工费＋机械费）×企业管理费费率
　　以人工费为计算基础
　　企业管理费＝人工费×企业管理费费率
　　（3）间接费的计算
　　以直接费为计算基础
　　间接费＝直接费合计×间接费费率（%）
　　人工费和机械费合计为计算基础
　　间接费＝人工费和机械费合计×间接费费率（%）
　　以人工费为计算基础
　　间接费＝人工费合计×间接费费率（%）
　　4.利润
　　指施工企业完成所承包工程获得的盈利。
　　按照不同的计价程序，利润的计算方法也有所不同
　　在投标报价时企业可以根据工程的难易程度、市场竞争情况和自身的经营、管理水平自行确定合理的利润率
　　5.税金
　　是指国家税法规定的应计入建筑安装工程造价的营业税、城市维护建设税及教育费附加等。
　　营业税的税额为营业额的3%。城市维护建设税的纳税人所在地为市区的，按营业税的7%征收；所在地为县镇的，按营业税的5%征收；所在地为农村的，按营业税的1%征收。教育费附加为营业税的3%。
　　为了计算上的方便，可将营业税、城市维护建设税和教育费附加合并在一起计算，以工程成本加利润为基数计算税金。

　　
　　（四）工程建设其他费用组成
　　工程建设其他费用是指应在建设项目的建设投资中开支的固定资产其他费用、无形资产费用和其他资产费用（递延资产）。
　　1.固定资产其他费用：包括建设管理费（包含建设单位管理费、工程监理费、工程质量监督费）、可行性研究费、研究试验费、勘察设计费、环境影响评价费、劳动安全卫生评价费、场地准备及临时设施费、引进技术及进口设备其他费、工程保险费、联合试运转费、特殊设备安全监督检查费共11项。
　　2.无形资产费用：包括建设用地费（包含土地征用及补偿费、耕地占用税、租地费用）、专利及专有技术使用费。
　　3.其他资产费用（递延资产）：包括人员培训及提前进厂费、生产办公、生活家具购置费、生产工具、器具、用具购置费。

　　（五）预备费、建设期利息、固定资产投资方向调节税、铺底流动资金
　　1.预备费
　　预备费包括基本预备费和涨价预备费。
　　（1）基本预备费：指编制投资估算或设计概算时，难以预料而在项目实施中可能发生的费用，又称不可预见费。主要指设计变更及施工过程中可能增加工程量的费用。
　　基本预备费=（设备及工器具购置费+建筑安装工程费+工程建设其他费）×基本预备费率

　　（2）涨价预备费：指建设工程在建设期间由于设备、材料价格等变动引起投资增加，需要预留的费用。
　　2.建设期利息
　　指建设期内发生并计入固定资产的利息。
　　3.固定资产投资方向调节税（暂停）
　　4.铺底流动资金
　　指经营建设项目为保证生产和经营正常进行，按规定应列入建设项目总投资的资金，为流动资金的30%。
　　流动资金
　　流动资金是指企业在运营期内长期占用并周转使用的营运资金。
　　在企业生产经营时，用流动资金购买原材料、燃料等，投入生产，经过加工制成产品，经过销售回收资金，完成一个生产过程。流动资金进行一次周转，即储备资金→生产资金→成品资金→结算资金→货币资金。
　　流动资金就是这样由生产领域进入流通领域，又从流通领域进入生产领域。依次通过供、产、销三个环节，不断周转，长期占用。
　　流动资金＝流动资产-流动负债
　　流动资产＝ 应收账款+预付账款+存货+现金
　　流动负债＝ 应付账款+预收帐款

　　三、建设工程造价的影响因素

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　　（一）建设工程造价的影响参数
　　层高

　　
　　层数

　　
　　建筑外形

　　
　　走廊形式

　　
　　进深

　　
　　开间

　　
　　户平均居住面积

　　
　　单元组合

　　
　　抗震烈度

　　
　　基础类型

　　
　　（二）建筑成本的变化趋势
　　建筑产品成本随着时间在不断上升，以建筑产品造价信息比较发达的香港地区为例，其建筑产品成本发展趋势如图3-1所示。

　　图3-1 香港近几年建筑成本发展动向

　　
　　注：1.资料来源于威宁谢（香港）公司和政府建筑署；
　　　　2.建筑成本包括劳工、材料、管理费和利润等；
　　　　3.图中以1970年香港建筑成本为标准指数100。
　　究其原因，既由于组成建筑成本的人工、材料、设备等的价格不断上涨，也由于人们对建筑功能的要求不断增加导致成本上升，还由于新材料、新概念、新技术的引入导致建筑成本的上升，如图3-2所示。

　　图3-2 建筑成本不断上升的原因

　　
　　人工和材料等费用的上涨是导致建筑成本上升的直接原因
　　随着社会发展，整个社会的物价水平不断上涨，因此建筑成本中的人工和材料等费用不断上升是必然的趋势。这也是导致建筑成本持续上升的直接原因。下面将分别从人工、材料、土地、设备等角度来分析建筑成本的发展趋势。
　　人工费上涨
　　人工费是建筑成本的一个重要组成部分。建筑行业属于劳动密集型的传统产业，目前我国工资水平较低。再加上我国农村现有大量富余的劳动力，他们不需要经过严格培训即可从事建筑业生产，导致建筑业更是实行饥饿政策，建筑人工费相当低廉（如图3-3和图3-4所示）。
　　因而随着人们生活水平的提高，整个社会劳动力的合理配置，建筑人工费上涨的潜力和空间很大。

　　图3-3 我国建筑业从业人员发展趋势

　　图3-4 我国建筑业职工平均工资水平发展趋势

　　
　　另一方面，尽管建筑人工费相当低廉，但据统计，在国内建筑人工费仍然占建筑安装成本的30%左右；然而与国外建筑人工费约占建筑成本的60～70%这一数据相比，仍然有相当大的差距。随着我国融入世界，建筑业将进一步与国际标准接轨，因此建筑人工费增长的潜力很大。
　　图3-5和图3-6分别给出了香港和英国建筑人工费指数近几年的变化趋势，从中可以看出，这些国家和地区的建筑人工费也保持持续增长的趋势。如前所述，在境外建筑人工费占据建筑总成本的60%强，所以仅这一个因素就导致足以导致建筑总成本上扬，这一点可以在前面的图3-1香港近几年建筑成本发展趋势图中得到印证。

　　图3-5 香港近几年建筑人工费发展动向

　　
　　注：1.资料来源于香港政府建筑署；
　 　　 2.图中以1970年香港建筑人工费为标准指数100。

　　图3-6 英国近几年建筑人工费发展动向

　　
　　注：1.资料来源于英国《住宅与建筑统计1986 —1996》；
　　　　2.图中以1990年英国建筑人工费为标准指数100。
　　综合上面对我国、香港以及英国建筑人工费现状的分析可得出以下结论：
　　·随着我国社会的进步，工资水平上涨，建筑人工费将逐年上升，而且上升的幅度和潜力巨大。
　　·随着我国社会的进步，人工费在建筑成本中占据的比例也将趋向于国外的60～70%，对建筑成本的影响将更大。
　　如果考虑工人的工作效率，人工费实际成本的增幅远大于图3-4中的数据表面上反映的上涨程度。众所周知，建筑业属于劳动密集型产业，随着科技的进步，建筑业的现代化，建筑业中越来越多的工种实现了非人工操作，但是砌砖等工种至今无法实现机械化。
　　据统计，随着时间的推移，工人的砌砖效率在不断下降，如图3-7所示，二十世纪三十年代工人的砌砖效率是现代工人的1.5～2倍左右。工人的工资按可比价格以图3-8中的曲线a 增长，如果考虑工人的工作效率，其工资的实际增长速度以图8中的曲线b增长，增幅远高于曲线a。

　　图3-7 本世纪工人砌砖效率变化曲线

　　图3-8 本世纪人工费的表面增幅和实际增幅对比

　　
　　3.1.2材料费上涨
　　建筑材料费也是建筑成本的一个重要组成部分。据统计，在国内建筑材料费占建筑成本60%左右。而在境外，建筑材料费占建筑成本30%左右。
　　图3-9、图3-10和图3-11分别给出我国建筑材料出厂价格、香港和英国建筑材料费指数近几年的变化趋势。

　　图3-9 我国建筑材料出厂的平均价格指数变化趋势

　　
　　注：1.以1979年我国建筑材料出厂平均价格为标准指数100；
　 　　 2.资料来源于《中国统计年鉴》1999卷。

　　图3-10 香港近几年建筑材料费发展动向

　　
　　注：1.资料来源于香港政府建筑署；
　　　　2.图中以1970年香港建筑材料费为标准指数100。

　　图3-11 英国近几年建筑材料费发展动向

　　
　　注：1.资料来源于英国《住宅与建筑统计1986—1996》；
　　　　2.图中以1990年英国建筑材料费为标准指数100。
　　综合上面对我国、香港以及英国建筑材料价格现状的分析可得出以下结论：
　　·从长远角度来看，随着我国经济社会的进步，物价水平上涨，建筑材料价格也将不断上涨。
　　·尽管随着建筑业发展，人工费比例将上升，建筑材料费比例将下降，但是未来几十年内，在我国，建筑材料费的绝对数值仍将稳步上升。
　　建筑材料价格不断上升的原因：
　　·劳动力成本上升；
　　·生产建筑材料的原始材料价格上升；
　　·能源价格上升。
　　以钢材的生产为例，生产钢材的原始材料主要是铁矿石，所用的能源主要是电力和煤炭。近几年来，全社会的工资水平上涨，劳动力成本提高，铁矿石的价格也在上涨，电力和煤炭等能源价格也在上升，这多重原因导致钢材的价格不断上涨。
　　从上面的分析可以看出，无论国内外，建筑材料的价格都在不断上涨。而在工程建设中，建筑材料费用占整个建筑成本的60%～70%（每年耗用全社会钢材总量的25%，木材的40%，水泥的70%，玻璃的70%，预制品的25%）。因此，合理使用建筑材料，减少建筑材料消耗，对于降低工程成本具有重要的意义。
　　3.1.3其他建筑成本的变化
　　建筑成本不仅包括人工费、材料费等直接费用，还包括其他直接费用和间接费用，如土地成本、管理费、临时设施费等等。随着社会的发展，这些费用都在不断地增加，它们也是导致建筑成本上升的重要原因。
　　我国土地取得方式的变化

　　图3-13 我国土地取得方式的转变

　　
　　·土地的取得方式的转变，尤其是国家所倡导偏向拍卖的方式，使得土地市场竞争更加激烈。
　　·土地资源具有固定性和稀缺性，尤其我国人口众多，可被用于建筑领域的土地非常有限。
　　·因而，随着土地逐渐被开发利用之后，土地资源会逐步紧张，土地的价值将迅速上升，成本增加，最终造成建筑成本巨幅上升。
　　·不同城市间建筑产品存在较大价格差异，其中土地成本差异是最为主要的。
　　■施工过程中大量采用现代化的施工机械，导致施工机械使用费增加；
　　·建筑产品采用了新型的设备，如中央空调系统、电梯等，导致建筑成本上升。
　　·随着施工现代化，建设项目越来越大，工序越来越复杂，施工管理费用和临时设施费用也将增加。
　　总结
　　综上所述，随着社会的发展进步，建设项目越来越大，建筑业日益与国际接轨，人工费、材料费、设备费以及施工管理费和临时设施费等都在不断增加，导致建筑成本越来越高，它们是构成建筑成本上升的直接原因。
　　3.2人们对建筑功能的要求越来越高是导致建筑成本上升的直接动力
　　·居住需求的层次
　　按照人对各类居住需求程度的大小，由基本到高级可分为四个层次：[ 见丹麦心理学家英格丽特·格尔（Ingrid Gehl）著 《生存环境》]
　　1.基本需求：睡、休息、一般居住安全
　　2.一般需求：卫生、光、空气、太阳、安全防卫、噪声控制、私密
　　3.邻里友爱需求：交往、活动、玩
　　4.自我表现需求：建造、正名、美感
　　人们对自己住宅的需求程度是依赖于社会的发展程度、自身的经济状况、生活习惯爱好以及时间而变化的。
　　·住宅种类
　　人们建造或购买住宅是为了满足他们对居住的各种需求。不同种类住宅可满足不同程度的居住需求。根据住宅满足居住需求的程度，住宅可分为安置型住宅、实用型住宅、舒适型住宅、豪华型住宅。
　　不同种类住宅所要求的住户需求种类与需求程度之间的对应关系可参见图3-14：

　　图3-14

　　
　　从图3-14中可以看出，随着社会的发展，人们对建筑功能的要求日趋多样化。
　　最初对住宅产品的需求较简单，主要为建筑安全性要求，相应地建筑成本主要反映在保证安全性上。
　　当这一要求得到基本满足之后，开始出现舒适性要求，建筑成本反映在安全性和舒适性两个方面。
　　当舒适性要求达到一定程度时，开始出现美观、表现、交往等要求，建筑成本也体现在对多种需求方面投资的并重。
　　应该说明的是，图3-14中用于建筑安全性方面的成本相对重要性程度虽然下降了，但是它的实际成本并没有降低，相反是在持续的上升，因为随着社会的发展，建筑总成本在持续地增加。
　　3.2.1建筑功能多元化导致建筑成本构成比例变化
　　建筑成本除去人工费、管理费等之外，主要由主体结构、外围护结构（主要是外墙）、内隔墙、设备、基础等成本构成。
　　各组成部分成本与人们对建筑功能要求的变化密切相关。随着人们对建筑功能的要求越来越高，势必导致建筑成本构成比例的变化。
　　下面将按照建筑类型给出一组图表来说明建筑成本是如何随着建筑功能多元化而变化的。

　　图3-16住宅建筑各单项成本近200年发展历史

　　
　　从图3-16中可以看出，住宅建筑各构成成本比重变化有以下特点：
　　·主体结构成本比重在逐年下降。随着人们对建筑舒适性和美观性投资加大，主体结构成本比重还要下降。由原来的60%左右下降到20%左右。
　　·应该说明的是，主体结构成本相对比重下降并不代表对主体结构的投资额度下降。
　　·设备成本比重急剧上升，说明用于改造居住环境的投资额度巨幅增加，人们对居住舒适性投资额度加大。在未来很长一段时间内，这一比重还将上升。
　　·内分隔墙和外围护结构成本比重也在逐步上升，但上升较缓慢，甚至还有局部下降的趋势（这是由于设备成本增加势头过猛导致的，实际投资额在不断增加）。
　　3.2.2对各项建筑功能的要求越来越高是导致建筑成本上升的重要因素
　　随着社会的发展，人们对建筑功能提出多元化要求的同时，对每一项建筑功能也提出了更高的标准和要求，这是导致建筑成本上升的重要因素。
　　以安全性（即主体结构）要求为例，人们对它的要求经历了四个发展阶段：

　　
　　如上图所示，人们对建筑安全性（即建筑结构）的要求越来越高，主要经历了以上四个阶段。每一阶段的要求层次反映出人们生活与居住水平的提高，但与此同时，每一层次的需要都对建筑结构提出新的要求，都将增加建筑结构投资成本，相应地增加建筑总成本。
　　以第三层次要求——“满足建筑层数空间等要求”为例。随着建筑层数或空间的增加，为保证建筑的安全性，要求使用更加稳固的建筑结构，从最原始的墙体结构，到框架结构，再到剪力墙结构、框架—剪力墙结构、筒体结构；从拱结构、网架结构、网壳结构、空间薄壁结构、钢索结构、膜结构等等，建筑总成本都在不断上升。
　　■总结

　　图3-17 建筑成本的变化趋势

　　
　　3.3 新材料、新技术、新理念的引入是导致建筑成本上升的主导因素
　　随着社会进步和科技发展，一些新材料、新技术和新理念逐渐引入建筑业，它们在改善建筑业发展状况的同时，也加速了建筑成本的上升。尤其是近二、三十年以来，这一趋势非常明显。
　　3.3.1 新材料
　　新材料主要是为了适应建筑的可持续发展，提高建筑产品性能而出现的，尤其以保温、隔热等节能材料，隔音、防火、防潮和轻质等特殊材料为代表，例如：
　　·塑钢门窗代替普通的木门窗和金属门窗；
　　·新型墙体材料代替普通实心粘土砖；
　　·玻璃棉板屋面保温材料代替传统的沥青屋面材料；
　　·新型复合材料代替传统材料等。
　　以占建材比例较大的墙体材料为例，新型墙体材料品种繁多，从无到有，取得了较快的发展。如：空心粘土砖、混凝土砌块、加气混凝土砌块、粉煤灰砌块、纸面石膏板、纤维水泥板、复合板等。
　　到目前为止，在实际工程中，新型墙体材料已占墙体材料总量30%左右。但是应该看到的是，新型墙体材料所占的比例仍较小，仍有广阔的发展空间。
　　实际上，建设部早就鼓励采用新型墙体材料，但是为什么至今在很多城市粘土砖仍然是最主要的墙体材料呢？
　　最关键的原因是它的造价低于新型墙体材料。
　　随着国家对粘土砖等部分传统建筑材料的逐步限制使用，对一些绿色建材的鼓励使用，使得这些新材料必将得到更广泛的应用。
　　但是，据统计，就像新型墙体材料造价高于普通实心粘土砖一样，这些新型材料在提高居住舒适性、减少建筑后期运营成本的同时，却大大地增加了首期的建筑成本。
　　3.4建筑成本的地域性差别
　　前面三节详细地阐述了导致建筑成本逐年上升的原因。实际上，由于建筑物是固定在一定土地上的不动产，从而导致建筑成本存在着很强的地域性差异。在我国，不同地区的建筑人工费、工人工作效率、建筑材料价格等等各不相同，从而导致建筑成本呈现地域性差别。
　　一个地区的建筑业水平一般与该地区的经济水平直接相关。由于历史的原因，我国各地区的发展状况不尽相同，因而呈现出不同的建筑人工费、工人工作效率、建筑材料价格等等。社会发展的先进程度不一样，也体现在各地对建筑功能、结构的认识以及新的理念、材料和技术的应用上。
　　　　　　　　　　　　建筑人工费（元人·年）

　　图3-18 1998年我国不同地区建筑人工费比较

　　资料来源：《中国统计年鉴》1999卷

　　
　　从上图3-18中可以看出，上海的建筑人工费最高，达到13533元/人·年；其次是北京和天津，人工费在10000～11000元/人·年之间；广东、河南和重庆最低，人工费在10000元/人·年以下。第一节中已经给出建筑人工费用占据建筑总成本的30%，因此上海地区的建筑人工费因素将大大的增加该地区的建筑成本。
　　　　　　　　　　　　建筑工人劳动效率（元/人·年）

　　图3-19 1998年我国不同地区建筑工人劳动效率比较

　　资料来源：《中国统计年鉴》1999卷

　　
　　从上图3-19中可以看出，北京和上海的建筑工人的劳动效率最高，分别达到21203元/人·年和23038元/人·年，均超过20000元/人·年；其次是天津和广东，工人劳动效率在20000～15000元/人·年之间；河南和重庆较低，工人劳动效率在12000元/人·年以下。从第一节的分析中知，建筑工人工作效率是决定建筑总成本的重要因素，因此上海地区的建筑人工费因素将大大的增加该地区的建筑成本。

　　图3-20 1998年我国不同地区主要建筑材料价格比较

　　资料来源：《中国统计年鉴》1999卷

　　
　　从图3-20中可以看出，北京和上海的建筑材料价格普遍最高；其次是天津和广东；河南和重庆较低。当然，这中间也不排除个别的特殊情况，如，天津的木材价格高于北京和上海，广东的水泥价格高于上海。但这只是个别因素（而且并不是不变的规律），并不影响整个建筑材料价格市场的分类。
　　受建筑人工费、建筑工人劳动效率、建筑材料价格等因素的影响，这六个城市的建筑成本费用也呈现出不同。图3-21中给出了这六个地区房屋建筑成本数据。
　　　　　　　　　　　　房屋建筑成本（元/m2）

　　图3-24 1998年我国不同地区房屋建筑成本比较

　　资料来源：《中国统计年鉴》1999卷

　　
　　■本章小结
　　随着我国社会的进步，整个社会物价水平的上涨，建筑直接费和间接费都将上升；随着我国建筑业逐步与国际接轨，新的建筑理念、技术和材料的引入，我国人民居住水平和建筑意识等必将得到提高，建筑成本也将进一步上扬。因此，总结国内外建筑业的发展历史，可以得出结论：
　　在未来的几十年里，我国的建筑业将取得迅猛发展，但同时建筑成本的总趋势是不断上涨。

　　（三）结构类型对造价的影响
　　例：某住宅工程项目设计为六层单元式住宅，现有如下两个备选方案供选择。
　　方案一：
　　砖混结构，一梯三户，由三个单元组成，共54户。 建筑面积3949.62m2（含1/2阳台面积）。浅埋砖砌条形基础。按该地区建筑节能有关规定要求，外墙为240厚砖墙，内做保温层。内墙为240厚砖墙。结构按8度抗震设防设计，沿外墙和内墙、纵墙的楼板处及基础处均设圈梁，沿外墙的拐角及内外墙的交接处均设构造柱。现浇钢筋混凝土楼板。
　　方案二：
　　将砖混结构改为内浇外砌结构体系。经设计人员核定，内横墙厚度为140mm，内纵墙为160mm，选C20混凝土。其它部位的做法、选材及建筑标准均按原方案不变。
　　解：
　　1.根据两个方案建立对比条件，进行技术经济分析与比较
　　（1）平面技术经济指标
　　因方案一与方案二的外墙做法相同，建筑面积不变。但方案二的内墙厚度减薄，所以增加了使用面积。其对比参见下页表所示。
　　平面技术经济指标对比表

　　从对比可以看出，在保持方案一的平面布局、使用功能不变的原则上，方案二由于内墙厚度减薄，增加使用面积84.78 m2，每户平均增加1.57 m2，增加率为3.03%。
　　（2）造价
　　按当时当地市场价格计算，方案一的概算总值为4108494元（含基础、设备、电气，下同），每平方米建筑面积折合1040.23元；方案二概算总值为4272695元，每平方米建筑面积折合1081.80元。如按使用面积计算，单方造价方案一为1468.79元，方案二为1482.56元。参见下表。
　　方案造价比较表

　　按单方建筑面积计算，方案二比方案一高41.57元，约高4%。如按使用面积计算，每平方米高13.77元，约高0.94%，大大缩小了两者的差距。
　　（3）综合比较
　　从平面技术经济指标和造价两个因素的分析比较看，方案二增加使用面积较多，增加造价较少。
　　2.将其他有关费用计入后进行比较
　　按该地区有关规定，砖混结构住宅每平方米建筑面积需交14元粘土砖限制使用费，内浇外砌结构须交7元。
　　方案一计交55295元，方案二计交27647元，计入该项费用后的造价比较参见下表所示。
　　计入费用后造价比较表　　单位：元

　　将实心粘土砖限制使用费计入后，两者的差距又进一步缩小。按建筑面积计算，方案二由未计入该项费用前的4%降至3.28%。按使用面积计算，由原来的0.94%降至0.24%。综合比较后的结果是：每户增加使用面积1.57 m2，多投入252.45元，综合经济效果较好。
　　3.经济效益
　　（1）当每平方米建筑面积的售价为4000元时，折算后使用面积售价的经济效益参见下表所示
　　售价的经济效益表

　　在总售价不变情况下，方案二还可降低单方售价。按使用面积计价方法计算，方案二的每平方米使用面积售价比方案一低166.15元，即低2.94%。
　　（2）单方售价不变的情况下，按使用面积计价的总售价值的对比参见下表所示
　　按使用面积计价的总售价值的对比表

　　单方使用面积售价不变，方案二的全楼总售价比方案一多478834元，约多收入3.03%，经济效益可观。
　　4.综合评价
　　综合上述分析，在同等级、同标准的情况下，将砖混结构方案改为内浇外砌，平均每户可增加使用面积1.57 m2，多投入252.45元。如作为商品房，在原单方使用面积售价不变的情况下，全楼可多3.03%收益，能收到较好的经济效益。

　　四、投资决策阶段工程估价

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　　■投资估算概述
　　■投资估算的编制依据和程序
　　■投资估算的编制方法

　　（一）投资估算概述
　　1.投资估算的概念
　　2.投资估算的内容
　　3.投资估算的阶段划分
　　　　■投资机会研究或项目建议书阶段　　±30%
　　　　■初步可行性研究　　　　　　　　　±20%
　　　　■详细可行性研究　　　　　　　　　±10%
　　4.影响投资估算准确程度的因素
　　　　■项目本身的复杂程度及其认知的程度
　　　　■对项目构思和描述的详细程度
　　　　■工程计价的技术经济指标的完整程度和可靠程度
　　　　■项目所在地的自然环境描述的详实性
　　　　■有关建筑材料、设备的价格信息和预测数据的可信度
　　　　■项目投资估算人员的知识结构、经验和水平等
　　　　■投资估算所采用的方法
　　5.投资决策阶段影响工程项目造价的主要因素
　　　　■工程项目区位的选择（建设地区、建设场地）
　　　　■项目建设方案的选择（项目定位、项目建设标准、项目规划设计方案策划、项目建设工艺流程）
　　　　■工程项目主要设备的选择
　　　　■工程项目建设时机的选择
　　　　■工程项目市场调查与预测
　　　　■项目资金筹集方式的选择

　　（二）投资估算的编制依据和程序
　　1.编制依据
　　　　■项目基本情况：项目建议书或可行性研究报告提供的拟建项目类型、产品方案、建设内容、建设规模、建设标准、建设地点、时间、总体规划、结构特征，施工方案、主要设备类型等。
　　　　■投资估算指标、概算指标、造价指标（单项工程和单位工程造价）等。
　　　　■已建类似工程竣工决算资料，为投资估算提供可比资料。
　　　　■项目所在地区自然社会经济条件，如当地水文、地质、地貌、交通情况，当地材料、燃料动力、设备预算价格及市场价格，以及政府部门发布的物价指数。
　　　　■当地造价政策与规定，工程建设取费标准，如措施费、间接费、利润、税金以及其他费用标准。当地历年调价系数及材料差价计算方法等。
　　　　■建设进度安排，拟建项目计划开、竣工日期，投资进度安排。
　　2.编制程序
　　　　■估算建筑工程费用
　　　　■估算设备、工器具购置费用和需安装设备的安装费用
　　　　■估算其他费用
　　　　■估算流动资金
　　　　■汇总出总投资

　　（三）投资估算的编制方法
　　1.建设投资估算方法
　　　　■单位生产能力估算法

　　
　　估算建筑面积65000平方米、拥有800个房间的宾馆的成本。以前有500个房间的宾馆的成本是3500万美元，而建筑面积是50000平方米。则800个房间的宾馆的成本估计是：
　　[$35 000 000/500（房间）]×800（房间）=[$70 000/房间] ×800（房间）=$56 000 000
　　或：
　　[$35 000 000/50 000（m2）]×65 000（m2）=[$700/（m2）]×65 000（m2） = $45 500 000
　　使用此种方法，不可能仅用一个类似的系统与所要求的系统进行比较。关键在于估算人员要对所估算的每一个系统或分系统作一个独立的双向比较，这样才可能得到一个比较接近实际的结果。
　　■生产能力指数法

　　
　　注意：
　　n的选取是计算的关键，有时亦称为0.6因子法。n的变化范围一般为0.5～1。
　　——靠增大设备或装置的功能和效率扩大生产规模时，n取0.6～0.7；
　　——靠增加相同的设备或装置的数量扩大生产规模时，n取0.8～0.9；
　　——若已建类似项目或设备装置的规模相差不大，生产规模比值在0.5～2之间，则n的取值近似于1。
　　拟建项目与已建类似项目生产能力的比值（即Q2/Q1）不宜大于50，一般以在10倍以内效果较好。
　　编制步骤和方法
　　1.了解对象工程概况：
　　对象工程概况：如项目用途、建造地点、建造时间、结构类型、建筑面积、工程特征（层数、层高、进深、设计烈度）、建筑与结构特征（基础形式、墙类型、内外装修、楼地面）、设备特征（电梯、采暖、通风、卫生标准）。
　　用类似工程预决算编制投资估算
　　2.选择类似工程：
　　（1）项目性质、结构类型
　　（2）建筑面积，基础结构形式
　　（3）层数、层高、开间、进深
　　3.差异分析
　　（1）建造地区
　　（2）建造时间
　　（3）价格
　　（4）工程结构特征
　　4.差异调整
　　针对类似工程与对象工程的差异，逐一对类似工程造价指标进行调整，使之成为反映对象工程内容的造价指标。
　　方法：综合系数法、价格变动系数法、地区价差系数法、造价指数调整系数法和费用百分比法。
　　5.确定对象工程造价
　　对象工程造价=调整后类似工程造价指标乘以对象工程建筑面积
　　■综合系数法
　　K=K1×a＋K2×b＋K3×c＋K4×d
　　K1、K2、K3、K4分别为人工费、材料费、机械费和其他费的调整系数
　　
　　
　　
　　
　　a、b、c、d分别为类似工程预决算中人工费、材料费、机械费和其他费占全部预决算价值的百分比。

　　五、设计阶段的工程估价

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　　■设计概算及作用
　　■设计概算的编制依据和内容
　　■单位工程概算编制方法
　　■单项工程综合概算的编制方法
　　■建设项目总概算编制方法

　　（一）设计概算及作用
　　1.设计概算的定义
　　2.设计概算的作用
　　　　■国家制定和控制建设投资的依据
　　　　■编制投资计划的依据
　　　　■进行贷款的依据
　　　　■签订总承包合同的依据
　　　　■考核设计方案的经济合理性和控制施工图预算的依据
　　　　■考核和评价工程建设项目成本和投资效果的依据

　　（二）设计概算的编制依据和内容
　　1.设计概算的编制依据
　　　　■相关法律或部门规章
　　　　■批准的可研报告
　　　　■相关设计图纸
　　　　■概算定额或指标、概算编制办法
　　　　■价格信息
　　　　■施工场地的自然条件
　　　　■有关合同或协议
　　　　■其他
　　2.设计概算的内容
　　　　

　　 （三）单位工程概算编制方法
　　1.单位建筑工程概算编制方法
　　　　■概算定额法
　　　　■概算指标法
　　　　■类似工程预算法
　　2.设备及安装工程概算编制方法
　　　　■设备购置费概算的编制方法
　　　　■设备安装工程概算的编制方法
　　　　■预算单价法
　　　　■扩大单价法
　　　　■设备价值百分比法
　　　　■综合吨位指标法

　　（四）单项工程综合概算的编制方法
　　1.编制说明
　　　　■编制依据
　　　　■编制方法
　　　　■主要材料和设备的数量
　　　　■其他有关问题
　　2.综合概算表

　　（五）建设项目总概算编制方法
　　1.编制说明
　　　　■工程概况
　　　　■资金来源及投资方式
　　　　■编制依据及编制原则
　　　　■编制方法
　　　　■投资分析
　　　　■主要材料和设备数量
　　　　■其他有关问题
　　2.总概算表

　　六、施工阶段工程估价

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　　■施工图预算的内容
　　■施工图预算的编制依据
　　■工料单价法编制预算的步骤
　　■综合单价法编制施工图预算
　　■施工图预算的审查

　　（一）施工图预算的内容
　　施工图预算是确定建筑安装工程预算造价的文件。它是在施工图设计完成后，以施工图为依据，根据预算定额、取费标准以及地区人工、材料、机械台班的预算价格进行编制的，也叫设计预算。

　　（二）施工图预算的编制依据
　　　　■施工图纸及说明
　　　　■施工组织设计及施工方案
　　　　■定额及费用标准
　　　　■经批准的设计概算
　　　　■招标文件
　　　　■有关合同或协议
　　　　■预算工作手册

　　（三）工料单价法编制预算的步骤

　　预算单价法编制施工图预算步骤

　　实物法编制施工图预算步骤

　　
　　 （四）综合单价法编制施工图预算
　　1.全费用综合单价
　　　　■确定各分项工程的综合单价
　　　　■各分项工程量乘以相应的综合单价的合价汇总后即为工程发承包价
　　2.部分费用综合单价
　　　　■确定各分项工程的部分费用综合单价
　　　　■各分项工程量乘以相应的部分费用综合单价的合价汇总
　　　　■上述合价汇总后再加上项目措施费、规费和税金后，生成工程发承包价