目 录
高级收益法概述
自有资金收益率的计算
利用自有资金收益率进行房地产估价
对不同收益使用不同的折现率进行估价
承租人权益（二房东权益）的价值评估
抵押贷款价值的估价
房地产的市场分析方法
如何确定折现率
一、高级收益法概述
1.初级收益法
基本概念, 基本方法, 简单计算方法.
2.高级收益法
深入讨论, 详细分析, 解决复杂问题.
二、自有资金收益率的计算
例题1。 求自有资金的收益率
某投资人2005年1月31日用200万元购买一个房产， 其中， 首付款80万元， 银行贷款120万元。贷款期限25年，月供， 年利率6%。从2005年2月1日至2010年1月31日月净租金收入是9000元， 租金收益保持不变。2010年2月1日该房产以360万元的价格售出。求该项投资的自有资金的收益率（YE）和该项投资总收益率（YO）。
解题过程
1、YO计算器计算过程如下：
方法1、
方法2、
2、YE计算器计算过程如下：
方法1
方法2、
三、利用自有资金收益率进行房地产估价
例题2。利用自有资金收益率进行房地产估价
现有一房产，月净租金是9000元， 已经签定了5年租约，租约期内租金收益保持不变。预计该房产在5年租约期满时能够以360万的价格售础。如果购买此房产，可以获得银行贷款120万元。贷款期限25年，月供， 年利率6%。求， 如果该投资人要求其自有资金的投资收益率是20%，这个房产对该投资人的投资价值是多少？
解题过程
投资价值计算过程如下：
四、对不同收益使用不同的折现率进行估价
例题3。
某投资人2010年11月31日用200万元购买一个房产， 之后， 与一个客户签定了长期租赁合同。从2010年12月1日至2015年11月31日月净租金收入是6000元， 租金收益保持不变。预计该期间市场租金是月净租金9000元，同时， 预计2015年12月1日该房产以360万元的价格售出。
求：
（1）。估价时点是2010年12月1日，合同租金的折现率是7%， 转售价值的折现率是10%，求抵押价值（出租人权益）是多少？
（2）。估价时点是2010年12月1日，市场租金的折现率是9%， 转售价值的折现率是10%完全产权的市场价值是多少？
解题过程
（1）出租人权益计算过程：
1）将前五年出租人租金收益按合同租金折现率（7%）折现
2）将转售价值按转售折现率（10%）折现
计算器计算过程：
解题过程
（2）完全产权价值
解题思路：将年收益按9%的折现率折现加上转售价值按10%折现
五、承租人权益（二房东权益）的价值评估
例题4。
某投资人2010年11月31日用200万元购买一个房产， 之后， 与一个客户签定了长期租赁合同。从2010年12月1日至2015年11月31日月净租金收入是6000元， 租金收益保持不变。预计该期间市场租金是月净租金9000元，同时， 预计2015年12月1日该房产以360万元的价格售出。
求：
估价时点是2010年12月1日，如果该租户是二房东，二房东将该房产转租给另外一个租户，市场上二房东的收益率是12%， 求二房东权益的价值。
解题过程
房东权益计算过程
解题思路：二房东权益的价值为市场租金与合同租金差值的折现价值
六、抵押贷款价值的估价
例5. 某项贷款$520,000, 期限25 年, 月供, 当时利率6.5%, 目前市场利率 7.5%. 目前该项贷款的价值是多少?
例6. 某项气球贷款
$520,000, 期限25 年, 月供, 当时利率6.5%, 目前市场利率 7.5%. 第5年末还清余款. 目前该项贷款的价值是多少?
解题过程
例5：
计算器解题过程：
七、房地产的市场分析方法
八、如何确定折现率
市场提取法（KORPAZC）
